Журнал для тех, кто любит Москву
Мы пишем летопись столицы!
   •    ТЕМА НОМЕРА: "ПРЕОБРАЖЕНСКОЕ"

УПРАВДОМЫ XXI ВЕКА

Почти три года назад в России началась жилищная реформа, предполагающая переведение взаимоотношений между собственниками квартир и организациями системы ЖКХ в статус рыночных. Первоначальная растерянность горожан перед неизбежными изменениями в привычном жизненном укладе постепенно сменилась пониманием нужности нововведений; теперь такие понятия как товарищество собственников жилья или управление многоквартирным домом недоумения уже не вызывают. В Москве появилось множество заслуживающих доверие управляющих компаний, в их числе фирма «Мастер-ОК», оказывающая ремонтно-эксплуатационные услуги жителям района «Преображенское».

Жилищный Кодекс РФ, вступивший в силу в марте 2005 года, заставил россиян в полной мере осознать, какие обязанности влечет за собой право собственности на приватизированную квартиру. Согласно Разделу VIII документа, государство отныне не несет ответственности за эксплуатацию и ремонт жилого фонда, перекладывая ее непосредственно на владельцев помещений. Конечно, это не означало, что менять канализационные трубы, ремонтировать протекающую крышу и вывозить мусор жильцам придется самостоятельно: в соответствии с ЖК, обитателям многоэтажек предлагалось несколько путей решения проблем эксплуатации дома. Проведя общее собрание, жильцы обязаны были определиться, кем будет осуществляться уход за их недвижимостью – непосредственно владельцами квартир, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или же управляющей компанией, то есть коммерческой организацией, специализирующейся на предоставлении коммунальных услуг; за квартировладельцев, не способных сделать выбор, его позже сделали местные власти, своим распоряжением закрепив дом за одной из ремонтно-эксплуатационных компаний района.
В сущности, горожанам впервые была предоставлена возможность отказаться от услуг ставшей уже привычной Дирекции единого заказчика в пользу частных управляющих компаний. И в одном, и в другом случае отличие от прежней коммунальной схемы заключается в том, что теперь договора с обслуживающей компанией станут пообъектными. В результате такого нововведения выстраиваются принципиально иные взаимоотношения между собственниками жилья и эксплуатирующими организациями.
До жилищной реформы ДЕЗ, собрав квартплату, мог распоряжаться финансами по своему усмотрению; как правило, средства уходили на ликвидацию наиболее острых коммунальных проблем в старых домах района; по сути, получалось, что жители пока не нуждающихся в ремонте новостроек содержали соседнюю ветхую пятиэтажку. Отныне, заключив договор на эксплуатацию конкретного дома, управляющая компания обязуется отчитываться перед его обитателями за каждый потраченный рубль; все работы по благоустройству территории также должны будут согласовываться с жильцами. По мнению идеологов реформы, создание конкуренции ДЕЗам должно было благоприятно сказаться как на стоимости, так и на качестве коммунальных услуг.
Однако при воплощении нововведений в жизнь возник ряд препятствий, главное из которых заключалось в том, что к изменениям, как выяснилось, совершенно не готовы сами жители многоквартирных домов. По данным многочисленных социологических опросов, проводившихся в конце 2005 года, большинство москвичей вообще ничего не знали о предстоящем выборе управляющих компаний и тем более о том, что определиться необходимо до 1 марта 2006 года – по истечении указанного срока управляющая компания для каждого дома назначалась районным муниципалитетом на основании результатов конкурса. Часть горожан открыто выражала недоверие частникам, опасаясь резкого роста квартплаты, ведь новый Кодекс позволяет членам ТСЖ определять ее размер самостоятельно. Информации о реформе на тот момент явно недоставало, и сомнения людей были столь велики, что каждое собрание жильцов какого-либо дома, состоявшееся в тот период в столице, создание ТСЖ и заключение договора с управляющей компанией становилось событием городского значения.
Кроме консерватизма москвичей, реализацию жилищной реформы сдерживало нежелание коммерсантов заниматься коммунальным бизнесом. Помимо незначительных прибылей при большом количестве проблем их останавливала необходимость вести громоздкую финансовую отчетность – разница между тарифом и реальной стоимостью эксплуатации муниципального жилья оплачивается из городского бюджета, и получить эти деньги, избежав бумажной волокиты, в то время было невозможно. Однако позже, когда в управляющие компании были реорганизованы районные ДЕЗы и РЭУ, многие бюрократические процедуры значительно упростились, и ситуация несколько улучшилась.

Эксплуатирующая компания «Мастер-ОК», обслуживающая многоквартирные дома, расположенные на территории Преображенского района г. Москвы, является успешным детищем жилищной реформы 2005 года. Генеральный директор фирмы Игорь Варминский прежде, чем возглавить «Мастер-ОК», работал на аналогичном предприятии в Южном округе столицы – там, как известно, еще в 2002 году префектурой было создано Управление реформирования жилищного хозяйства, начавшее экспериментировать с привлечением к управлению многоквартирными домами частных компаний. Накопленный опыт Игорь Рафаилович успешно применяет на новом месте, руководя эксплуатацией находящихся в ведении фирмы «Мастер-ОК» домов, дворов и улиц района «Преображенске».
«По началу население обращалось к нам неохотно – информации о выборе управляющих компаний действительно было мало, — рассказывает г-н Варминский. – Однако после того как в местном ДК управой района «Преображенское» было проведено несколько лекций, на которых людям разъяснили смысл всех нововведений, доверие собственников к частным организациям, предоставляющим коммунальные услуги, постепенно возросло».
На сегодняшний день для жителей Преображенки заключить договор на содержание дома с ЭК «Мастер-ОК» — одно из наиболее простых решений ремонтно-эксплуатационных проблем. Фирма осуществляет комплексное эффективное обслуживание многоэтажек и прилегающих к ним территорий, взяв на себя работу с материальными, трудовыми и финансовыми ресурсами, нормативной и технической документацией, а также проведение полного спектра мероприятий, направленных на обеспечение функционирования объектов в течение всего времени их использования.
«Мастер-ОК» открылся около года назад и, будучи правопреемником РЭУ № 2, работавшего в районе в течение последних двадцати лет, унаследовал великолепную техническую и кадровую базу.
В распоряжении молодой эксплуатирующей компании имеется лучшее профессиональное ремонтное и уборочное оборудование, а персонал состоит из высококвалифицированных сотрудников с большим стажем работы в системе ЖКХ.
«Успех нашего дела во многом зависит от людей, руками которых непосредственно производятся ремонтно-эксплуатационные работы, — продолжает Игорь Варминский. – Большинство сотрудников фирмы работает на территории района «Преображенское» уже много лет; эти специалисты знают весь жилой фонд, как свою квартиру. Другую часть работников – в основном неквалифицированных специальностей – составляют приезжие из ближнего Зарубежья, в основном граждане Белоруссии и Молдовы, которым в случае необходимости может быть предоставлено общежитие. Естественно, наша администрация строго следит за наличием у них регистрации».
Высокий уровень технического оснащения позволяет фирме «Мастер-ОК» осуществлять любые мероприятия по ремонту и эксплуатации многоквартирных домов и активно сотрудничать с муниципалитетом и управой, оказывая помощь по своему профилю школам, детским садам и прочим организациям, иногда в сотрудничестве с другими предприятиями системы ЖКХ района.
«В отличие от управляющих компаний, находящихся в других районах Москвы, нам повезло с жилым фондом, — говорит Игорь Рафаилович. — Многоэтажки, расположенные на Преображенке, возводились и управляются ныне жилищно-строительными кооперативами, которые обычно поддерживают дома в порядке, вовремя проводя необходимые санитарные и ремонтные работы».
Кроме ухода за жилыми домами, «Мастер-ОК» выполняет подряды по уборке парков, улиц, набережных и активно участвует в программе «Мой двор, мой подъезд». Достаточно сказать, что в текущем году в рамках этого конкурса, фирмой был проведен капитальный ремонт 53-х подъездов (причем работы удалось закончить на месяц раньше назначенного срока), а на следующий год запланировано благоустройство более чем двадцати дворов. Вообще в «портфеле» компании есть очень интересные проекты, и руководство ЭК «Мастер-ОК» надеется, что на их реализацию будет выделено достаточное финансирование.
«Главная задача всей нашей деятельности – это обеспечение комфортного проживания обитателей района, — заключает Игорь Рафаилович. – Доверив нам свой дом, его собственники могут быть спокойны: проблемы коммунального хозяйства мы полностью берем на себя и вовремя проводим все необходимые эксплуатационные работы. Люди должны просто жить в своих квартирах – теплых и светлых, выходить из аккуратных подъездов в ухоженные дворы, гулять в чистых парках, даже не вспоминая о теплотрассах, канализации и прочих подобных вещах – о бесперебойной работе всего этого уже позаботилась эксплуатирующая компания. Именно таким нам видится управление многоквартирными домами в XXI веке».

Татьяна ЩЕПАТОВА

На актуальные вопросы, связанные с жилищным самоуправлением, отвечает Наталья Юрьевна МАКАРОВА, генеральный директор ГУП «Управляющая компания «Преображенское»», правоприемника районного ДЕЗа.

— Наталья Юрьевна, в рамках реализации программы реформирования ЖКХ собственникам помещений в многоквартирных домах предлагалось, как известно, выбрать один из трех способов управления домом: первый — управление профессиональной управляющей организацией, второй — управление ТСЖ, жилищным и жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом, третий – непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений. Какой способ управления домами доминирует сегодня в вашем районе?
— Прежде стоит сказать, что управа района обеспечила организационно-информационную поддержку собственникам помещений в многоквартирных домах в организации и проведении общих собраний. Специалисты управы принимали участие в этих собраниях в качестве приглашенных, а также в целях предоставления необходимой информации и разъяснений. Поскольку уполномоченным органом исполнительной власти столицы в отношении находящихся в собственности Москвы жилых помещений муниципального жилищного фонда района является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в собраниях участвовали уполномоченные лица управления Департамента в Восточном административном округе.
На собраниях обсуждались вопросы возможности самостоятельного управления своим домом при создании товарищества собственников жилья, перехода на непосредственное управление, но большинство собственников жилых помещений в 191 многоквартирном доме приняли решение привлечь профессиональную управляющую компанию и отдали свое предпочтение ГУП «Управляющая компания «Преображенское», то есть нам. Для нас такое признание жителей – знак доверия и характеристика качества работы наших сотрудников.
— Какие действия должны выполнять собственники жилых помещений на следующем этапе после проведения собраний?
— Заключать договора управления. В настоящее время мы завершаем работу по их подписанию. Активность жителей настолько высока, что в приемное время перед кабинетом договорного отдела выстраиваются очереди. Принимают население дипломированные специалисты в области гражданского законодательства, которые параллельно дают бесплатные консультации по жилищному, наследственному и земельному праву. Доброжелательное отношение, а также оперативное обслуживание принимающих население специалистов не оставляют равнодушными ни одного посетителя, которым мы очень благодарны за то, что они впоследствии приглашают к нам своих соседей и знакомых. Договора управления с нашей организацией со стороны города Москвы – собственника жилых помещений муниципального жилищного фонда – подписал Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице управления Департамента в нашем административном округе. Подписанные договора управления многоквартирными домами учитываются в Реестре объектов собственности города Москвы в жилищной сфере.
— Каким образом ваша управляющая компания выстраивает тарифную политику?
— Размеры платежей за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются в порядке, определенном Правительством Москвы. Мы, как управляющая компания, должны выслушать пожелания жителей того или иного дома по поводу их желания что-то в нем устроить. После этого мы оцениваем заявленные затраты и предоставляем смету текущих расходов на общее собрание собственников жилых помещений, на котором они могут установить новые тарифы, которые покрывают запрошенные дополнительные услуги. Таким образом, размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется решением общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то тогда мы работаем по тарифам, установленным Правительством Москвы.
— Из чего вы исходите при благоустройстве участков, прилегающих к домам, где созданы Товарищества собственников жилья: из пожеланий жителей или из общегородских стандартов?
— Участок под домом и прилегающая к нему территория по закону принадлежит ТСЖ. Передача земли в общую долевую собственность членам ТСЖ осуществляется в несколько этапов. Сначала на общем собрании принимается решение о формировании земельного участка и выбирается полномочный представитель, который от имени собрания подает заявку в городской Департамент земельных ресурсов. Как правило, таким правом наделяется председатель ТСЖ. Затем производится межевание квартала, где находится дом. В итоге, доверенному лицу выдается кадастровый план земельного участка с присвоенным ему кадастровым номером.
И, конечно же, этот участок благоустраивается нами в соответствии с пожеланиями членов ТСЖ, общедолевой собственностью которого он является.

Copyright © 2006 Москва и москвичи. All rights reserved.