Журнал для тех, кто любит Москву
Мы пишем летопись столицы!
   •   

МЕГАПОЛИС В РАЗРЕЗЕ

ОБНОВЛЕНИЕ АРБАТА: "КНИЖКА" ЗА "КНИЖКОЙ"

Новый АрбатДля многих москвичей понятие «реставрация памятников архитектуры» ассоциируется исключительно с княжескими палатами, дворянскими усадьбами и церквями минувших веков. В крайнем случае — с доходными домами начала минувшего столетия.
Между тем даже те здания, которые мы привыкли считать «еще молодыми», так же, как и люди, начинают стареть. И, естественно, им требуется если не полная реставрация, то, как минимум, модернизация, подразумевающая обновление не только «экстерьеров» здания, но и интерьеров, в соответствии с целями и задачами его эксплуатации.
Такого рода работы сегодня проводятся в первой (со стороны Садового кольца) из четырех «книжек» на Новом Арбате. Со времени постройки, то есть с 1967 года, в этом здании, как и в трех остальных, ни разу не было капитального ремонта. За прошедшие годы физически и морально устарели внутридомовые системы электро-, тепло- и водоснабжения, телекоммуникации, системы центрального кондиционирования, лифты, а также фасады. Короче говоря, в настоящее время 4 высотных дома, расположенные в самом центре города, на одной из крупнейших его магистралей, давно уже ставшие «визитными карточками» столицы, в значительной степени утратили свою эстетическую, а по названным выше причинам — и коммерческую привлекательность.
Собственно, нынешнее состояние одного из самых известных творений Михаила Посохина и предопределило перечень работ в рамках модернизации здания. Если говорить в двух словах, речь идет о замене его «начинки» и о ремонте фасада. Прежние бетонные панели заменяются на современные вентилируемые композитные материалы, а старые «обычные» окна – на светоотражающие стеклопакеты.
Кроме того, предстоит частичная внутренняя перепланировка здания, в первую очередь – его нижних этажей, в которых располагаются магазины и заведения общественного питания. При этом общая полезная площадь – 19,6 тыс. кв. метров – останется неизменной.
Не изменится также и профиль здания — оно и впредь будет использоваться в качестве офисного центра. Только после модернизации повысится его классность. Сейчас в здании арендуют офисы 155 различных организаций. Значительное большинство из них остались в нем и на время проведения модернизации – работы, как известно, начались в 2005 году. Отселились лишь те, чей бизнес идет вразрез с планами реконструкции.
Надо сказать, что «выселение» арендаторов на время модернизации не планировалось. И не только из-за технических и организационных сложностей, связанных с переездом столь многочисленных фирм и организаций. Дело в том, что именно арендные платежи стали основным источником финансирования работ.
— Департамент имущества города Москвы, собственник здания и одновременно наш учредитель, с самого начала поставил перед нами задачу: провести реконструкцию здания за счет доходов от его эксплуатации, — рассказывает генеральный директор ОАО «Обновление Арбата» Олег Красулин. — А какие могут быть в данном случае доходы, кроме аренды?

КрасулинС поставленной задачей г-н Красулин и его подчиненные справляются успешно: начавшиеся два года назад работы не прерывались ни на один день.
Создание отдельной компании – по сути, одновременно управляющей и эксплуатирующей – специально для проведения модернизации первой из четырех «книжек» на Новом Арбате оказалось очень удачным бизнес-решением руководства Департамента имущества г. Москвы, который, как известно, выполняет функции собственника в отношении всей принадлежащей городу недвижимости. И несет всю полноту ответственности за наполнение столичного бюджета доходами от ее эксплуатации. В этой связи очевидно, что организация и проведение всех работ силами стопроцентной дочерней структуры позволит гарантированно избежать какого бы то ни было «распыления» средств.

Итак, компания «Обновление Арбата» взяла на себя функции управляющей компании и одновременно – заказчика и инвестора модернизации здания. Что касается субподрядчиков, то каждый из них выполняет свои виды работ. Так, проект реконструкции был разработан специалистами ОАО «20-й центральный проектный институт».

— Вообще же среди тех, кто с нами сотрудничает, нет особо «громких имен». Это касается как отдельных специалистов, так и целых организаций, — продолжает Олег Иванович. – Впрочем, мы не можем «пожаловаться» на своих субподрядчиков. У нас ни разу не было случая срыва работ по их вине.

Все работы в доме № 21 по Новому Арбату должны закончиться к концу нынешнего года. А в последующие годы планируется приступить к реконструкции двух других высоток – домов №№ 11 и 15. Их модернизация будет организована и профинансирована по той же схеме: за счет доходов от аренды и без выселения занимающих офисы в этих зданиях организаций. Кстати, многие из них, будучи социально-значимыми, платят за аренду примерно треть реальной стоимости.
К числу социально-значимых можно отнести и само ОАО «Обновление Арбата». Точнее, его бизнес связан со значительными социальными обременениями. Как уже отмечалось, доходы от эксплуатации зданий, находящихся под управлением компании, пополняют столичный бюджет. В том числе направляются на финансирование городских социальных программ. Кроме того, менеджменту фирмы удается удерживать арендные ставки на уровне, приемлемом для упомянутых выше организаций.
Очевидно, реконструкция всех четырех «книжек» на Новом Арбате растянется на многие годы — слишком большой объем работ предстоит выполнить. И затем, далеко не все проблемы, связанные с реконструкцией зданий и их последующей эксплуатацией, можно решить силами одного лишь ОАО «Обновление Арбата».
В первую очередь, речь идет о транспортных проблемах. Во времена, когда строились эти высотки, уличное движение в Москве было намного менее интенсивным.
Более того, «взрывной автомобилизации» мегаполиса, которую все мы переживаем в наши дни, никто тогда и представить себе не мог. Соответственно, сами проекты зданий не предусматривали ни достаточных площадей под парковки, ни возможности для их расширения. И строить большие «подвальные» паркинги также нет возможности – уже в силу высокой плотности подземных коммуникаций в центре столицы.
Впрочем, транспортная проблема относится к числу тех, решать которые предстоит буквально «всем миром». А пессимистические прогнозы некоторых экспертов по недвижимости по поводу отсутствия больших и удобных паркингов и подъездных путей, что якобы может отпугнуть новых арендаторов, вряд ли оправдаются.
Вообще за них, то есть арендаторов, можно не беспокоиться. Ведь главное преимущество зданий на Новом Арбате как офисных центров – местонахождение в «зоне шаговой доступности» одновременно от Кремля, Белого Дома и Мэрии Москвы – никуда не денется.
Помимо этого, реконструкция высоток на Новом Арбате не изменит сложившийся, столь хорошо известный москвичам и гостям столицы, облик самой магистрали. Строительство каких-либо новых наземных или подземных сооружений в ходе реализации данного проекта не предполагается. Впрочем, все прогнозы на отдаленную перспективу выглядят пока что более чем умозрительными. Сама по себе модернизация четырех «книжек», как уже говорилось, затянется на годы.
Что касается ОАО «Обновление Арбата», то его руководители не ждут в будущем каких-либо неожиданностей.

— Вполне возможно, что нам поручат новые объекты, — говорит Олег Красулин. – И мы, таким образом, сможем использовать полученный сейчас опыт при реконструкции других столь же крупных и значимых для города сооружений.
И даже если этого не произойдет, то «в повестке дня» останется другая задача, поставленная перед нами учредителями: эксплуатация зданий на Новом Арбате с последующим перечислением полученных доходов в городской бюджет. В любом случае у нас останутся все возможности работать на пользу Москвы и ее жителей.

Виктор МИНЯЕВ

Copyright © 2006 Москва и москвичи. All rights reserved.