Журнал для тех, кто любит Москву
Журнал выпускается совместно с Комитетом по культурному наследию
г. Москва
Мы пишем летопись столицы!
   •    МЕГАПОЛИС В РАЗРЕЗЕ

ХОРОШО ЗАБЫТОЕ НОВОЕ

"Россия"ПУСТЫРЬ ВМЕСТО «РОССИИ»?
За последние годы москвичи практически отвыкли от долгостроев. В современных условиях любое затягивание сроков строительства означает как минимум недополученную прибыль, так что инвесторы и застройщики просто не могут позволить себе «канителиться». В то же время привлекательность столичного строительного рынка имеет свою «темную сторону»: желающих переделить его по новой не убывает. Причем в данном случае имеются в виду не только так называемые недружественные поглощения и иные формы «черного передела», но и цивилизованные способы решения возникающих конфликтов. То есть, как говорил один из героев Ильфа и Петрова, «судом, только судом».
Нередко бывает так, что вынесенные судебные решения, по идее призванные расставить все точки над «i» в спорах хозяйствующих субъектов, volens-nevolens приводят к усугублению конфликтных ситуаций. Последним примером тому может стать принятое в конце октября решение Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, согласно которому отменено решение Конкурсной комиссии по выбору инвестора-девелопера для строительства многофункционального комплекса на месте гостиницы «Россия». В организованном столичными властями в ноябре 2004 г. конкурсе приняли участие австрийская компания Bauholding Strabag AG совместно с фирмой из Объединенных Арабских Эмиратов ООО «Консайн», ЗАО «Монаб» — дочерняя структура банка «Еврофинанс–Моснарбанк» и, наконец, компания «СТ Девелопмент» Шалвы Чигиринского.
Последняя, как известно, и выиграла конкурс, несмотря на то, что предложенная ей общая сумма инвестиций в проект, 830 млн. долларов, была примерно вдвое меньше, нежели у основных конкурентов из «Монаба» (1,4 млрд). Ее руководство и представители «Еврофинанс-Моснарбанка» сразу же после оглашения вердикта конкурсной комиссии (29 ноября 2004 г.) пообещали добиться его отмены. И, наконец добились.
Постановление Высшего Арбитражного Суда вызвало мгновенную жесткую реакцию московских властей. «Мы не останемся безучастными к этому. Мы уважаем закон, но в данном случае принято неправильное решение», — заявил «по горячим следам» Юрий Лужков.
Действительно, судебный вердикт пока порождает больше вопросов, нежели ответов. Во-первых, обжалованию он не подлежит, и некоторые специалисты-правоведы увидели в этом как минимум не особо строгое соблюдение установленных процедур. Дело в том, что ранее три арбитражных инстанции вынесли решение в пользу «СТ Девелопмент». Это не лишало проигравшую сторону, то есть ЗАО «Монаб», обратиться в Высший Арбитражный Суд. Обычно «последняя инстанция», приняв дело и обнаружив процедурные или иные нарушения, отправляет его «вниз» для нового рассмотрения. А в данном случае ничего подобного не произошло. По сути, ВАС вынес совершенно новое решение без учета мнения судов низшей инстанции, что также, по мнению части юристов, противоречит сложившейся практике.
И вскоре, как водится, в некоторых СМИ намекнули, что перед нами, мол, «очередной пример верховенства телефонного права». Так ли это или нет, вряд ли кто сможет доказать. Другое дело, что постановление ВАС в некотором смысле может считаться беспрецедентным в судебной практике. И не только российской. Итоги проведенного два года назад конкурса, как уже говорилось, были признаны недействительными. Но ведь конкурсная комиссия выбирала лучшее, с ее точки зрения, градостроительное решение. По словам столичного мэра, «конкурс был в значительной степени абстрагирован от денег». А главным был вопрос, «какая компания даст лучшие предложения по сносу, архитектуре, планировке, связи с Кремлем, по набору функций нового Зарядья взамен гостиницы «Россия». (Скорее всего, именно поэтому и победила компания г-на Чигиринского, несмотря на более скромные, нежели у конкурентов, инвестиционные предложения). Получается, что Высший Арбитражный Суд отменил архитектурное решение.
Основанием для такого вердикта, возможно, стали изменения в федеральном законодательстве (слово «возможно» мы употребляем потому, что к моменту сдачи номера в печать полный текст решения Президиума ВАС еще не был опубликован).
«Поправки в Земельный Кодекс, действующие с 1 июля, изменили ситуацию в отношении московской земли, — говорит председатель Комитета по собственности ГД РФ Виктор Плескачевский. — Раньше Москва считала своей всю землю, а теперь может считать только ту, на которой расположены объекты, принадлежащие городу. Земля под остальными объектами, включая федеральные и частные, находится под юрисдикцией федерального законодательства».
В случае с «Россией» (уже бывшей) ситуация усугубляется еще и тем, что городу принадлежали лишь ее «надземные» помещения, а подвалы находились в федеральной собственности. Так что мог ли в принципе состояться конкурс на землю – большой вопрос.
Дальнейшие события могут развиваться по нескольким сценариям. Первый из них – расторжение договора с «СТ Девелопмент» в принудительном порядке. В таком случае придется компенсировать этой компании все вложенные в проект средства (одна лишь разборка здания гостиницы уже обошлась, по разным данным, в 40-50 млн. долларов). Отдельный вопрос – кто будет платить? Ни столичные, ни федеральные власти делать это не обязаны. Так что придется включить эту неустойку в обременение новому инвестору. Которому, в дополнение к этому придется выплатить крупную сумму и одному из авторов нынешнего проекта, всемирно известному архитектору Норманну Фостеру. Ведь новый инвестор, скорее всего, привлечет и нового застройщика, у которого будет собственный проект. Найдется ли желающий понести столь крупные расходы, по сути дела, ни на что? Вопрос, как говорится, риторический.
Другой вариант – заключение нового инвестиционного соглашения с «СТ-Девелопмент». В какой форме это будет сделано, удастся ли соблюсти все установленные процедуры с учетом изменений в нормативной базе, наконец, пойдет ли на новое соглашение с городскими властями руководство самой «СТ-Девелопмент», сказать сейчас сложно. Согласно большинству прогнозов, работы, которые еще ведутся, в ближайшее время будут приостановлены – на срок от 8—9 месяцев до нескольких лет. В течение этого срока все заинтересованные стороны попытаются «разрулить ситуацию».
Так или иначе, но решением ВАС создан прецедент вмешательства извне в крупный проект уже на стадии его реализации. А повторение подобных случаев может привести лишь к ухудшению делового климата в столице. Ведь любому инвестору нужна в первую очередь стабильность. А самим москвичам, уже почти забывшим слово «долгострой», придется еще долго любоваться руинами, стыдливо прикрытыми огромными рекламными щитами.

НАРОДНЫЙ ГАРАЖ, «АНТИНАРОДНЫЕ» ЦЕНЫ
Как известно, проект многофункционального комплекса на месте бывшей гостиницы «Россия» предусматривал строительство не только нескольких «люксовых» отелей, развлекательного комплекса и элитных жилых корпусов, но и подземного паркинга на 2500 машиномест. Таким образом, проектировщики и столичные власти смогли избежать распространенной ошибки, когда при возведении жилых домов, офисных и административных зданий строительство гаражей откладывалось «на потом».
Результат известен: если ездить по городу, пусть худо-бедно, но все еще можно, то стоять – практически нет. И это относится не только к Центру, где в рабочее время оставить машину возле нужного здания практически невозможно, но и к спальным районам. Сложившаяся там ситуация в чем-то даже хуже, нежели внутри Садового кольца. Новые «ракушки» ставить не разрешают, во дворах машины стоят плотными рядами, а цена машиноместа в любом гараже здорово «кусается».
Для решения этой проблемы в прошлом году была принята «Целевая программа строительства гаражей-стоянок в г. Москве на период 2005-2007 гг.», в ходе реализации которой было введено в строй примерно 160 тыс. машиномест. В том числе 87800 в 2005 г. и 72000 за 9 месяцев 2006 г. До конца года планируется построить еще 39000 машиномест. Ежегодный прирост объемов гаражного строительства колеблется в пределах 22-25%.
В то же время общее количество машин в городе ежегодно увеличивается на 102 тыс. Получается, что объемы гаражного строительства в рамках названной программы не покрывают даже ежегодного прироста «поголовья» «железных коней». В результате сейчас «крышу над головой» имеют лишь 38% всех автомобилей в городе. То есть полное решение проблемы – дело весьма отдаленного будущего.
Одним из главных сдерживающих факторов является нехватка свободных земель под застройку. Снесение «ракушек», с которыми должны покончить в будущем году, позволит высвободить 6,7 млн кв. м, на которых можно будет построить 300 тыс. машиномест. В последующие годы власти намерены снести 13 тыс. старых гаражей вдоль МКАД и построить на их месте 27 тыс. новых. Но даже эти меры не позволят полностью справиться с земельным голодом.
Далее. Подготовка проектной документации для строительства новых гаражей занимает слишком много времени. Только на выбор места для будущего паркинга и на все необходимые для этого согласования порой уходит по 3-4 года. За этот срок многое может измениться. Например – планы потенциальных инвесторов, равно как их финансовое положение, и многое другое. Да и сама проектная документация зачастую оказывается плохо подготовленной. По итогам отдельных инвестиционных конкурсов половина всех бумаг возвращается на доработку.
Наконец, едва ли не главное препятствие для массового гаражного строительства – высокая стоимость машиноместа. Сейчас средняя цена гаражного бокса на вторичном рынке составляет около 10 тыс. долларов. Что, понятное дело, многим не по карману. По мысли разработчиков программы строительства «народных гаражей», в качестве инвесторов должны выступить сами жители. Предполагается, что избранная ими инициативная группа, зарегистрированная как юридическое лицо, будет заключать контракт с городскими властями. Которые по окончании строительства не получат ни прибыли, ни своей доли машиномест в новом гараже. То есть все достанется самим жителям по себестоимости.
Но даже при таких условиях предполагаемая цена машиноместа, то есть, по сути дела, стоимость его строительства составит от 5 до 20 тыс. долларов. Да и процесс получения всех необходимых документов обещает быть долгим и муторным, что наверняка отпугнет немалое количество потенциальных инвесторов. Впрочем, сами городские власти, похоже, не рассматривают свою программу как радикальное средство решения гаражной проблемы. По их собственным прогнозам, к 2020 г. удастся обеспечить машиноместами в гаражах лишь 70% столичных автовладельцев.

ПровалНЕ РОЙ ДРУГОМУ ЯМУ
Если верить одной, совсем еще «свежей» легенде, городские чиновники всерьез взялись за решение гаражного вопроса и транспортных проблем в целом после «черного вторника» 31 октября, когда во второй половине дня «встала почти вся Москва», и даже футболисты столичного «Спартака» были вынуждены добираться на матч с миланским «Интером» на метро. Заседание Правительства Москвы, на котором, кроме всего прочего, обсуждалась программа строительства «народных гаражей», действительно пришлась на этот день. Но на этом все аналогии заканчиваются.
Утверждать, что на Тверской, 13 перекрестились лишь после того как грянул гром, конечно же, нелепо. Другое дело, что все принимаемые городскими властями меры, типа строительства перехватывающих парковок, приносили лишь ограниченный эффект. Это касается также и новых мер столичного правительства по решению транспортной проблемы – в том числе и тех, которые только обсуждаются, но пока не закреплены законодательно. Например, о запрете рыть котлованы на проезжей части при проведении ремонтов инженерных коммуникаций. По словам руководителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Правительства Москвы Артура Кескинова, соответствующее решение сейчас находится в стадии разработки.
На первый взгляд, решение правильное. Ведь по данным Административно-технической инспекции города, за 10 месяцев текущего года при ремонте коммуникаций на дорогах копали 19600 раз, причем в 70-80% случаев прямо на проезжей части. Ясно, что свежий котлован посреди мостовой, мягко говоря, не способствует оптимизации транспортных потоков. Однако рыть эти котлованы будет запрещено лишь с 1 ноября по 31 марта. Почему именно в этот период, не совсем понятно, ведь пробки – явление круглогодичное.
Другое дело – вывоз снега с улиц исключительно в ночное время, с полуночи до 5 утра. Ночью транспорта на улицах намного меньше, и тяжелые грузовики, а также тихоходная уборочная техника не будут мешать движению. Если, конечно эту технику не придется выгонять на столичные магистрали прямо днем из-за сильных снегопадов.
Короче, гордиев узел накопившихся транспортных проблем придется, скорее всего, «разрубать» сугубо административными мерами. Первые шаги в этом направлении будут сделаны уже в ближайшем будущем. Так, на совместном заседании комиссий Мосгордумы по законотворческой деятельности, законодательству, городскому хозяйству и жилищной политике, состоявшемся 9 ноября, руководитель Департамента Транспорта и связи Правительства Москвы Леонид Липсиц заявил о необходимости полностью запретить въезд грузового транспорта в центр столицы. (Сейчас грузовики, как известно, могут ездить туда по специальным пропускам). Соответствующий законопроект еще только предстоит разработать. Впрочем, можно не сомневаться, что депутаты примут его без особых проволочек.
Вполне возможно, что в будущем подобный запрет распространится и на личный автотранспорт. Аналогичные меры уже сейчас приняли власти многих крупных городов мира, и московскому правительству вряд ли удастся найти свой собственный, «особый» путь.

Юрий МЕТРОПОЛЬСКИЙ, Алексей БЕРЕЗИН

Copyright © 2006 Москва и москвичи. All rights reserved.